Blog

10 ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง สรุปครบเข้าใจง่าย ซื้อบ้านได้เลย ขั้นตอนซื้อบ้านมือสองมีการวางแผนค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง? แล้วหลักการดำเนินขั้นตอนการขายบ้านมือสองระหว่างผู้จะขายกับผู้จะซื้อต้องตั้งข้อกำหนดการชำระค่าธรรมเนียมส่วนใด? ทาง The Best Property จึงมาให้ความรู้ 10 ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองสำหรับผู้ซื้อที่ควรรู้ ที่นี่ 1. การประเมินความสามารถในการกู้เงิน หลังจากที่ผู้จะซื้อทำการตรวจสอบสภาพ ประวัติ และราคาผู้จะขายเสร็จเรียบร้อย ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองในขั้นถัดไป คือ การยื่นใบเอกสารการกู้สินเชื่อวงเงินกับสถาบันการเงิน โดยเจ้าหน้าที่จะคํานวณความสามารถในการผ่อนบ้าน ของผู้จะซื้อว่ามีคุณสมบัติการผ่อนจ่ายในขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสองต่อเดือนในจำนวนเงินมากน้อยแค่ไหน 2. วางแผนค่าใช้จ่ายเผื่อค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองจะมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้องกับการบำรุงบ้าน และการตกลงค่าใช้จ่ายระหว่างผู้จะซื้อกับผู้จะขายก็จะต้องดำเนินการซับซ้อนกว่าซื้อบ้านมือหนึ่ง เนื่องจากการตกลงการซื้อขายบ้านมือสอง จะดำเนินการทำสัญญาผ่านแบบฟอร์มลายลักษณ์อักษร เพื่อเป็นข้อกำหนดการตกลงก่อนซื้อทั้งสองฝ่ายให้เสร็จเรียบร้อย โดยมีค่าธรรมเนียมในขั้นตอนซื้อบ้านมือ 2 ดังนี้ ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา  เงื่อนไขการชำระค่าธรรมเนียมของขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่กล่าวไปข้างต้น ใครจะเป็นคนจ่าย ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของผู้จะซื้อกับผู้จะขายกำหนดกันเอง ยกเว้น “ค่าจดจำนอง” ที่ผู้จะซื้อจะต้องเป็นฝ่ายชำระค่าธรรมเนียมส่วนนี้เอง หากสนใจรายละเอียดค่าใช้จ่ายอื่นๆ สามารถดูเพิ่มเติมได้ที่ ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง 3. ดูประเภทของการซื้อบ้านมือสอง เจ้าของขายเอง หากสนใจซื้อบ้านมือสองกับเจ้าของขายบ้านโดยตรง สามารถดำเนินขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง กับผู้ขายได้โดยไม่ต้องผ่านคนกลาง แต่ก็อาจทำให้ผู้จะซื้อเสียเวลาส่วนตัวหรืออาจต้องลางานไปดำเนินการในขั้นตอนต่างๆ …

จะซื้อบ้านทั้งที มีสัญญากี่ฉบับที่ต้องทำ “ซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องเล็ก ต้องเช็กสัญญาให้ดี” รู้หรือไม่ การซื้อบ้านหนึ่งหลัง ผู้ซื้ออาจต้องทำสัญญาถึง 3 สัญญาด้วยกัน จึงจะได้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านโอนมาเป็นของคนซื้อ อาจจะฟังดูเหมือนการซื้อบ้านหลังหนึ่งมีความซับซ้อน แต่จริงๆ แล้ว หากเข้าใจความหมายและหน้าที่ของสัญญาทั้งหมดแล้ว จะพบว่าไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิดไว้เลย ซึ่งสัญญาทั้ง 3 ฉบับที่ผู้ซื้อสามารถพบเจอได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert รวบรวมมาฝากกันแล้ว สัญญาจองซื้อ เป็นสัญญาแรกที่เกิดขึ้น แต่อาจไม่ได้เกิดกับผู้ซื้อทุกคน สัญญาประเภทนี้คือ เมื่อผู้ซื้อตัดสินใจที่จะซื้อบ้านก็ต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน ซึ่งสัญญาจองซื้อนี้ระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ตามรายการแนบท้ายสัญญา โดยหากผู้ขายได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้ง และมักมีเงื่อนไขระบุว่า หากไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและถูกริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่หากครบกำหนดผ่อนชำระแล้ว ผู้ขายไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ก็จะคืนเงินให้แต่ไม่มีดอกเบี้ย สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่ในชีวิตจริงเรื่องบ้านถือเป็นเรื่องใหญ่ รวมถึงอาจมีการขอสินเชื่อ ดังนั้นเพื่อความมั่นใจของทั้ง 2 ฝ่าย จึงเกิด “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขึ้น โดยสัญญาจะซื้อจะขายนี้ แตกต่างจากสัญญาจองซื้อตรงที่ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้านโดยทำสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาได้ตามกฎหมาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือยกเลิกสัญญาและให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี …

โฉนดที่ดิน หมายถึง เอกสารสิทธิ์ที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และลักษณะของที่ดินที่ครอบครอง ซึ่งใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินจึงต้องทราบว่า  ประเภทโฉนดที่ดินมีกี่ประเภท น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3 และ น.ส.3 ข. แต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร และโฉนดที่ดินประเภท ไหนที่ซื้อขายได้ เพื่อพิจารณาซื้อที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้องตามความต้องการมากที่สุด ประเภทของโฉนดที่ดิน ประเภทโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ที่ดินนั้นมีหลายแบบ แต่ละแบบก็มีการกำหนดสิทธิ์และเงื่อนไขในการซื้อขายที่แตกต่างกัน แต่สามารถแยกแยะได้ไม่ยาก โดยพิจารณาจากรหัสเอกสารด้านขวาบน และตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ ดังนี้ เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง) น.ส.4 เป็นประเภทโฉนดที่ดินที่พบเห็นได้ทั่วไป น.ส.4 สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน โฉนดครุฑแดง นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด เก่ากว่า น.ส.4 จ. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. …