สัญญาซื้อขาย – สัญญาจะซื้อจะขาย ใช้ตอนไหน ยังไง

จะซื้อบ้านทั้งที มีสัญญากี่ฉบับที่ต้องทำ

“ซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องเล็ก ต้องเช็กสัญญาให้ดี” รู้หรือไม่ การซื้อบ้านหนึ่งหลัง ผู้ซื้ออาจต้องทำสัญญาถึง 3 สัญญาด้วยกัน จึงจะได้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านโอนมาเป็นของคนซื้อ อาจจะฟังดูเหมือนการซื้อบ้านหลังหนึ่งมีความซับซ้อน แต่จริงๆ แล้ว หากเข้าใจความหมายและหน้าที่ของสัญญาทั้งหมดแล้ว จะพบว่าไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิดไว้เลย ซึ่งสัญญาทั้ง 3 ฉบับที่ผู้ซื้อสามารถพบเจอได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert รวบรวมมาฝากกันแล้ว

สัญญาจองซื้อ

เป็นสัญญาแรกที่เกิดขึ้น แต่อาจไม่ได้เกิดกับผู้ซื้อทุกคน สัญญาประเภทนี้คือ เมื่อผู้ซื้อตัดสินใจที่จะซื้อบ้านก็ต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน ซึ่งสัญญาจองซื้อนี้ระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ตามรายการแนบท้ายสัญญา โดยหากผู้ขายได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้ง และมักมีเงื่อนไขระบุว่า หากไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและถูกริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่หากครบกำหนดผ่อนชำระแล้ว ผู้ขายไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ก็จะคืนเงินให้แต่ไม่มีดอกเบี้ย

สัญญาจะซื้อจะขาย

เป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่ในชีวิตจริงเรื่องบ้านถือเป็นเรื่องใหญ่ รวมถึงอาจมีการขอสินเชื่อ ดังนั้นเพื่อความมั่นใจของทั้ง 2 ฝ่าย จึงเกิด “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขึ้น โดยสัญญาจะซื้อจะขายนี้ แตกต่างจากสัญญาจองซื้อตรงที่ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้านโดยทำสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาได้ตามกฎหมาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือยกเลิกสัญญาและให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่โครงการผิดนัด

สัญญาซื้อขาย

เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ทำ โดยมีชื่อเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” โดยวันที่เซ็นสัญญาเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อ ดังนั้น ผู้ขายต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันทำสัญญาซื้อขาย สำหรับผู้ซื้อในวันทำสัญญาซื้อขายจะเป็นวันที่พร้อมชำระเงินหรือได้รับสินเชื่อจากธนาคารพร้อมที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ขาย และเป็นวันที่ผู้ซื้อต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนการโอน และจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ดังนั้นในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง อาจต้องทำสัญญากันถึง 3 ครั้ง แต่สัญญาครั้งสุดท้าย ถือเป็นสัญญาที่สำคัญที่สุด นั่นก็คือ “สัญญาซื้อขาย” ที่จะทำให้เรามีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านนั่นเอง

สัญญาจะซื้อจะขาย vs สัญญาซื้อขายที่ดิน ต่างกันอย่างไร

สัญญาทั้งสองประเภทนี้มีชื่อที่คล้ายคลึงกัน โดยใช้เพื่อการซื้อขายบ้านและที่ดินเช่นเดียวกันด้วย ทำให้หลายคนเกิดความสับสนว่า แล้วตกลงสัญญาทั้งสองเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร ทำอย่างใดอย่างหนึ่งได้หรือไม่ เกี่ยวข้องกันหรือไม่ แล้วมีความสำคัญอย่างไรในแง่กฎหมายและการซื้อขาย ซึ่งความแตกต่างของสัญญาทั้ง 2 ประเภท คือ

ความสัมพันธ์ระหว่างสัญญาทั้งสองประเภท

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือสัญญาที่แสดงเจตจำนงว่า “จะซื้อและจะขาย” ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เกิดขึ้นตอนเริ่มต้นตกลงซื้อขาย โดยจะมี

• รายละเอียดของคู่สัญญา 
• รายละเอียดสินทรัพย์ 
• ระบุโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) 

ข้อตกลงต่าง ๆ รวมไปถึงรายละเอียดการวางเงินมัดจำเพื่อจองสินทรัพย์  สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายจึงมีอีกชื่อว่า “สัญญาวางเงินมัดจำ” สัญญาประเภทนี้ ยังไม่ถือว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ทำขึ้นเพื่อตกลงว่า ผู้ขายจะขายและผู้ซื้อจะไปโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาเท่านั้น โดยส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 – 3 เดือน หรือระยะเวลาตามที่ผู้ซื้อผู้ขายเห็นสมควรตกลงกัน เพื่อให้ผู้ซื้อเตรียมตัว 

ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน หรือ ท.ด.13 คือ หนังสือสัญญาที่ทำขึ้นตามแบบที่ราชการกำหนด เมื่อผู้ซื้อผู้ขายได้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนแล้ว และนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ. สำนักงานที่ดิน มีการลงนามในหนังสือสัญญาขายที่ดินเพื่อยืนยันการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ของผู้ขายไปเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนขายตามขั้นตอนเรียบร้อยแล้ว การซื้อขายสมบูรณ์ตามที่กฏหมายกำหนด

ผลทางกฎหมาย

กฎหมายไม่ได้ระบุว่าต้องมีสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันปากเปล่าได้ เพียงแต่การทำสัญญาจะซื้อจะขายจะเข้ามาช่วยเรื่องคดีความ สามารถใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีฟ้องร้องได้ หรือเพื่อใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วมีผลผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

  ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ถือเป็นหนังสือที่ยืนยันกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อ หากปราศจากหนังสือสัญญาขาย ตามรูปแบบของทางราชการ และไม่มีการจดทะเบียน โดยเจ้าพนักงานที่ดิน  ณ.สำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตพื้นที่รับผิดชอบ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นโมฆะ ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นแต่อย่างใด

จุดประสงค์ของสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือที่แสดงเจตนาว่าผู้ขายจะขายและผู้ซื้อจะซื้อ และระบุข้อตกลงต่างๆ หากว่าคู่สัญญาผิดข้อตกลง อีกฝ่ายสามารถฟ้องร้องได้ เช่น ผู้ซื้อสัญญาว่าจะซื้อ แต่ไม่ซื้อ ผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้ หรือผู้ขายสัญญาว่าจะขายแต่ไม่ขาย ผู้ซื้อก็สามารถฟ้องร้องให้ขายหรือเรียกร้องค่าเสียหายได้ 

ส่วนหนังสือสัญญาขายที่ดิน คือ หนังสือสัญญาตามแบบที่ราชการกำหนด จดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานที่ดิน ที่ยืนยันการซื้อขายจริง เสร็จสิ้น และมีการโอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ให้เป็นของผู้ซื้อแล้ว

รายละเอียดสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน มีอะไรบ้าง

โดยรายละเอียดในหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านโดยทั่วไป จะประกอบไปด้วยรายละเอียดเหล่านี้ ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน

วันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จะต้องระบุวันที่เซ็นสัญญาในส่วนหัวของสัญญา เพื่อแสดงวันที่มีผลทางกฎหมาย

รายละเอียดระหว่างคู่สัญญา

รายละเอียดระหว่างคู่สัญญา คือ ข้อมูลที่แสดงตัวตนของผู้จะซื้อและผู้จะขาย เพื่อกำกับว่าสัญญาจะซื้อจะขายบ้านทำขึ้นระหว่างผู้ใด  โดยข้อมูลจะประกอบไปด้วย ชื่อ อายุ ที่อยู่  “ผู้จะซื้อ” หรือ “ผู้จะขาย” ตามรายละเอียดในบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย และในสัญญาควรตรวจสอบข้อมูลให้ถูกต้องทั้งหมด หากชื่อคู่สัญญาผิด อาจมีผลทำให้สัญญาเป็นโมฆะได้

รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขาย จะต้องมีรายละเอียดสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ เช่น เลขที่โฉนด ขนาดที่ดิน ชนิดสิ่งปลูกสร้าง เลขที่สิ่งปลูกสร้าง และเขตปกครองที่ที่ดินตั้งอยู่ (ตำบล อำเภอ จังหวัด)

ราคาซื้อขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในสัญญาต้องมีการกำหนดราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายอย่างชัดเจน ทั้งเป็นตัวเลขและตัวอักษร 

ถ้าในกรณีที่มีการวางมัดจำแล้ว จะต้องระบุว่าผู้ซื้อได้ชำระมาก่อนแล้วเป็นจำนวนกี่บาท ชำระด้วยวิธีใด ควรระบุเลขอ้างอิง ธนาคาร สาขา พร้อมวันที่ชำระ จะชำระอย่างไร ผ่อนงวดละเท่าไร และยังมีเหลือในส่วนที่จะชำระเพิ่มเติมอีกเท่าไรในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ต้องระบุให้ชัดเจน

ระยะเวลาของสัญญา และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์

ในสัญญาต้องมีการกำหนดระยะเวลา และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่คู่สัญญากำหนด ตามที่เห็นสมควร

รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ในสัญญาต้องมีการกำหนดผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีเงินได้และอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) 

ตัวอย่าง กำหนดให้ผู้จะซื้อและผู้จะขายรับผิดชอบค่าธรรมเนียม ฝ่ายละครึ่ง หรือกำหนดให้ผู้จะขายรับผิดชอบค่าภาษีเงินได้และอากรแต่เพียงผู้เดียว เป็นต้น เพื่อป้องกันความขัดแย้งอันอาจจะเกิดขึ้นเมื่อทราบค่าใช้จ่ายที่แท้จริงในวันโอนกรรมสิทธิ์

ความรับผิดกรณีผิดสัญญา

ในสัญญาต้องกำหนดความรับผิดทั้งในส่วนของผู้จะซื้อหรือผู้จะขาย หากเกิดกรณีดังกล่าวขึ้น เช่น กรณีผู้จะซื้อผิดสัญญา เปลี่ยนใจไม่ซื้อ หรือไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ในวันตามที่ตกลงในสัญญา ให้ผู้จะขายยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย และริบเงินมัดจำที่วางไว้ได้  หรือกรณีผู้จะขาย ผิดสัญญาไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้จะซื้อในวันโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้จะซื้อสามารถขอคืนเงินมัดจำได้และให้ฟ้องร้องให้ผู้จะขายมาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา และเรียกค่าเสียหายต่างๆจากผู้จะขายได้

ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ

ข้อตกลงต่างๆ ระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายอาจเป็นได้หลายกรณี เช่น รายละเอียดการยกเลิกสัญญา การคืนเงินมัดจำ การรับประกันบ้าน สัญญาว่าจะสร้างถนนทางเข้า-ออก การจดภาระจำยอมทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะก่อนหรือภายหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ซึ่งจะระบุในส่วนท้ายของสัญญา เป็นรายละเอียดอีกส่วนที่ต้องใส่ใจว่าทั้งสองฝ่ายได้รับความเป็นธรรม

ส่วนลงชื่อคู่สัญญาและพยาน

ส่วนสุดท้ายของสัญญา คือ ส่วนลงชื่อรับทราบและยอมรับข้อตกลงการซื้อขายและเงื่อนไขอื่นๆ รับรองว่า สัญญาทำเป็นสองฉบับ โดยมีเนื้อหาเหมือนกันครบถ้วนสำหรับฝ่ายผู้ซื้อและฝ่ายผู้ขาย ซึ่งแต่ละฝ่ายจะต้องมีพยานในการรับทราบสัญญาฝ่ายละ 1 คน

สำหรับการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือที่ดิน แม้ว่าส่วนลงชื่อจะอยู่ท้ายสัญญา ในกรณีที่สัญญามีจำนวนหน้ามากกว่าหนึ่งหน้า ควรเซ็นสัญญากำกับทุกหน้า

คำแนะนำก่อนทำและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน

1. ทำการตรวจสอบสภาพบ้านหรือที่ดินที่จะซื้อ
2. ผู้ซื้อแสดงตน หรือผู้ขายแสดงตนว่าเป็นบุคคลผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจริง เป็นผู้ที่สามารถทำสัญญาได้ โดยตรวจสอบจากบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย
3. ตรวจสอบความถูกต้อง ครบถ้วน ของข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามข้อตกลงหรือไม่ ก่อนลงนาม

นอกจากนี้ ถ้าภายหลังการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คู่สัญญาผิดข้อตกลง เช่น ไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือตามงวดที่กำหนด หรือไม่สร้างถนนทางเข้าออกสำหรับพื้นที่ปิด คู่สัญญาก็สามารถนำสัญญาไปฟ้องร้องคู่สัญญาอีกฝ่ายและเรียกร้องค่าเสียหายได้เช่นกัน

สรุป หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด. 13)

สัญญาซื้อขายบ้าน มีชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” (ท.ด. 13) ทำขึ้นเพื่อให้การซื้อขายบ้านและที่ดินมีผลตามกฎหมาย ยืนยันว่ากรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ เมื่อผู้ซื้อผู้ขายลงนามหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด.13) และผู้ซื้อมีการชำระราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขายครบถ้วน คู่สัญญาชำระค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ครบถ้วน เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนขาย ในขั้นตอนสุดท้าย หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด.13) เก็บไว้ ณ สำนักงานที่ดิน 1 ฉบับ มอบให้ผู้ซื้อ 1 ฉบับ

การซื้อขายบ้านเป็นเรื่องใหญ่และมีรายละเอียดขั้นตอนมากมายที่ต้องทำความเข้าใจ แม้สัญญาอาจจะดูเป็นเรื่องยุ่งยาก แต่หากมีเรื่องที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายเข้ามา “สัญญา” คือสิ่งที่จะช่วยไม่ให้คุณเสียเปรียบ

ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก

1. ddproperty.com
2. เว็บไซต์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์