โฉนดที่ดิน หมายถึง เอกสารสิทธิ์ที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และลักษณะของที่ดินที่ครอบครอง ซึ่งใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินจึงต้องทราบว่า
ประเภทโฉนดที่ดินมีกี่ประเภท น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3 และ น.ส.3 ข. แต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร และโฉนดที่ดินประเภท ไหนที่ซื้อขายได้ เพื่อพิจารณาซื้อที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้องตามความต้องการมากที่สุด
ประเภทของโฉนดที่ดิน
ประเภทโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ที่ดินนั้นมีหลายแบบ แต่ละแบบก็มีการกำหนดสิทธิ์และเงื่อนไขในการซื้อขายที่แตกต่างกัน แต่สามารถแยกแยะได้ไม่ยาก โดยพิจารณาจากรหัสเอกสารด้านขวาบน และตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ ดังนี้
เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง)
น.ส.4 เป็นประเภทโฉนดที่ดินที่พบเห็นได้ทั่วไป น.ส.4 สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน โฉนดครุฑแดง นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด เก่ากว่า น.ส.4 จ.
เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว)
น.ส.3 ก. เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ
ทั้งนี้ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 ได้ การเปลี่ยน น.ส. 3 ก. เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 การออกโฉนดที่ดินวิธีนี้ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น
สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3 ก. ให้เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3 ก.
เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ผู้มีชื่อโฉนด/ทายาทต้องมารับโฉนดที่ดิน
เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)
น.ส.3 เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน ส่วน น.ส.3 ข. ก็เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ กล่าวคือ เอกสารสิทธิ์เหล่านี้ขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน จึงไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง
รายละเอียดที่ปรากฎบนโฉนดที่ดิน
รายละเอียดด้านหน้าของโฉนด
ส่วนระบุตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน
ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดินเป็นส่วนที่อยู่ด้านบนของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยเลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัด ที่ใช้ระบุตำแหน่งของที่ดินในโฉนด และมีเลขที่ เล่ม และหน้า ที่ใช้บอกลำดับของเอกสารสิทธิ์ ซึ่งเป็นประโยชน์ในการค้นหาเอกสารของกรมที่ดิน
ส่วนระบุผู้ครอบครองโฉนด (เป็นคนแรก)
ผู้ครอบครองโฉนดที่ดินเป็นคนแรก จะมีชื่ออยู่บนโฉนดที่ดินด้านหน้า และแม้ว่าโฉนดจะถูกเปลี่ยนมือไปแล้ว แต่ชื่อของผู้ครอบครองคนแรกก็จะไม่เปลี่ยนตาม ดังนั้น หน้าโฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงได้
ส่วนระบุรายละเอียดแปลงที่ดิน
รายละเอียดแปลงที่ดินเป็นส่วนสำคัญที่ใช้ระบุเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) มาตราส่วนในการวาดแผนที่ รวมทั้งภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ถูกต้องตามมาตรฐานส่วน โดยทุกรายละเอียดจะถูกวาดไว้บนพื้นที่ว่างกลางโฉนดที่ดิน
รายละเอียดด้านหลังของโฉนด
สารบัญจดทะเบียน
ด้านหลังโฉนดที่ดินนั้นเรียกว่า สารบัญจดทะเบียน ซึ่งเป็นส่วนที่ระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด โดยระบุว่าผู้ให้สัญญาเป็นใคร และผู้รับสัญญาเป็นใคร เช่น นาย ก. (ผู้ให้สัญญา) ขายให้นาย ข. (ผู้รับสัญญา) แล้วนาย ข. (ผู้ให้สัญญา) จดจำนองกับธนาคาร ค. (ผู้รับสัญญา)
ดังนั้น ใครเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง ก็จะดูได้จากช่องผู้รับสัญญาคนสุดท้าย นอกจากนี้ เจ้าพนักงานยังใช้สารบัญจดทะเบียนในการระบุเงื่อนไขด้วยตัวหนังสือสีแดง หรือที่เรียกว่า โฉนดหลังแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ เช่น เจ้าพนักงานระบุเงื่อนไขการจดจำนองของนาย ข. ไว้ โฉนดที่ดินของนาย ข. ก็จะซื้อขายไม่ได้จนกว่าธนาคาร ค. (ผู้ให้สัญญา) ปลอดจำนองให้นาย ข. (ผู้รับสัญญา)
เอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นๆ
เอกสารประเภทนี้ พูดง่าย ๆ คือเป็นเอกสารที่ออกให้ประชาชนมาใช้ประโยชน์ในที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของ โดยมีเงื่อนไขต่างกันไปในแต่ละประเภท ดังนี้
ส.ป.ก 4-01 หรือ ครุฑน้ำเงิน/ ครุฑแดง
เป็นเอกสารที่แสดงการครอบครองที่ดิน ซึ่งสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ออกให้กับประชาชน เพื่อใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น
เอกสารนี้ไม่สามารถ ซื้อ ขาย โอน จำนอง และห้ามใช้ทำประโยชน์ที่ไม่ใช่การเกษตร
แต่สามารถสามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ และทายาทต้องใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น พูดง่าย ๆ คือ เป็นโฉนดที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของ แต่ให้สิทธิ์แก่ประชาชนเข้ามาทำเกษตรกรรม ข้อแตกต่างของ ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง และ โฉนดที่ดินครุฑแดงคือ หัวเอกสาร ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง จะเขียนว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง จะเขียนว่า “โฉนดที่ดิน”
ใบจอง น.ส. 2
ใบจอง น.ส. 2 คือ เอกสารที่ราชการออกให้ประชาชนเข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว โดยมีข้อแม้ว่าจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนหลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดิน เกิน 75% และให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง หากทำไม่ได้ภายในเวลาที่กำหนด จะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และมอบสิทธิให้แก่ผู้อื่นแทน ที่สำคัญไม่สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง แต่สามารถตกทอดให้ทายาทได้
แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ ภ.ท.บ. 5
ภ.ท.บ. 5 นั้นไม่ใช่โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ใด ๆ แต่เป็น แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ พูดง่าย ๆ คือ ที่ดินที่มี ภ.ท.บ. 5 คือที่ดินของรัฐที่อนุญาตให้ประชาชนเข้ามาใช้ประโยชน์หรือพักอาศัย โดยเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่นเป็นการตอบแทน ไม่สามารถซื้อขาย จดจำนอง หรือโอน สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้ คนทั่วไปนิยมซื้อขายกันเอง แต่การซื้อขายกันจะไม่สามารถยืนยันด้วยกฏหมายได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง
ส.ท.ก.
ส.ท.ก. คือ เอกสารที่กรมป่าไม้ออกให้ประชาชนเพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ แต่ถ้าผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี กรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินที่มี ส.ท.ก. ไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ เพราะเจ้าของที่แท้จริงคือรัฐ แต่สามารถตกทอดให้ทายาทได้
ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก
- ddproperty.com
- ananda.co.th