คู่มือซื้อบ้านมือสอง

10 ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง สรุปครบเข้าใจง่าย ซื้อบ้านได้เลย

ขั้นตอนซื้อบ้านมือสองมีการวางแผนค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง? แล้วหลักการดำเนินขั้นตอนการขายบ้านมือสองระหว่างผู้จะขายกับผู้จะซื้อต้องตั้งข้อกำหนดการชำระค่าธรรมเนียมส่วนใด? ทาง The Best Property จึงมาให้ความรู้ 10 ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองสำหรับผู้ซื้อที่ควรรู้ ที่นี่

1. การประเมินความสามารถในการกู้เงิน

หลังจากที่ผู้จะซื้อทำการตรวจสอบสภาพ ประวัติ และราคาผู้จะขายเสร็จเรียบร้อย ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองในขั้นถัดไป คือ การยื่นใบเอกสารการกู้สินเชื่อวงเงินกับสถาบันการเงิน โดยเจ้าหน้าที่จะคํานวณความสามารถในการผ่อนบ้าน ของผู้จะซื้อว่ามีคุณสมบัติการผ่อนจ่ายในขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสองต่อเดือนในจำนวนเงินมากน้อยแค่ไหน

2. วางแผนค่าใช้จ่ายเผื่อค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ในขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองจะมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้องกับการบำรุงบ้าน และการตกลงค่าใช้จ่ายระหว่างผู้จะซื้อกับผู้จะขายก็จะต้องดำเนินการซับซ้อนกว่าซื้อบ้านมือหนึ่ง เนื่องจากการตกลงการซื้อขายบ้านมือสอง จะดำเนินการทำสัญญาผ่านแบบฟอร์มลายลักษณ์อักษร เพื่อเป็นข้อกำหนดการตกลงก่อนซื้อทั้งสองฝ่ายให้เสร็จเรียบร้อย โดยมีค่าธรรมเนียมในขั้นตอนซื้อบ้านมือ 2 ดังนี้

• ค่าจดจำนอง
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าอากรแสตมป์ หรือ
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 

เงื่อนไขการชำระค่าธรรมเนียมของขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่กล่าวไปข้างต้น ใครจะเป็นคนจ่าย ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของผู้จะซื้อกับผู้จะขายกำหนดกันเอง ยกเว้น “ค่าจดจำนอง” ที่ผู้จะซื้อจะต้องเป็นฝ่ายชำระค่าธรรมเนียมส่วนนี้เอง หากสนใจรายละเอียดค่าใช้จ่ายอื่นๆ สามารถดูเพิ่มเติมได้ที่ ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง

3. ดูประเภทของการซื้อบ้านมือสอง

เจ้าของขายเอง

หากสนใจซื้อบ้านมือสองกับเจ้าของขายบ้านโดยตรง สามารถดำเนินขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง กับผู้ขายได้โดยไม่ต้องผ่านคนกลาง แต่ก็อาจทำให้ผู้จะซื้อเสียเวลาส่วนตัวหรืออาจต้องลางานไปดำเนินการในขั้นตอนต่างๆ เอง หรือผู้จะซื้อสามารถว่าจ้างให้นายหน้าอย่าง The Best Property ทำการประสานงานซื้อบ้านมือสองแทนจะช่วยทำให้ประหยัดเวลา ไม่เสียเวลาในการจัดส่งเอกสารในการเดินสินเชื่อเองอีกด้วย

บ้านมือสองจากธนาคาร

เนื่องจากบ้านมือสองที่ถูกจัดจำหน่ายปล่อยขายโดยธนาคาร เป็นสินทรัพย์ที่ยึดมาจากเจ้าของบ้านที่ไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระตามเวลาที่นัดหมายไว้ ทำให้ราคาบ้านมือสองมีมูลค่าถูกกว่าราคาตามตลาดทั่วไป ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อบ้านมือสองสามารถจับจองเป็นเจ้าของ แต่ก่อนดำเนินขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง ต้องสอบถามสถาบันให้แน่ชัดว่าเจ้าของบ้านเก่าออกจากที่อยู่อาศัยหรือยัง หากผู้ขายยังไม่ออกจากที่อยู่ ต้องให้ทางธนาคารเป็นผู้จัดการดำเนินการแจ้งผู้ขายให้เสร็จเรียบร้อยก่อน

จากกรมบังคับคดี

การซื้อบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี คือ การซื้อบ้านที่อยู่ในช่วงถูกฟ้องร้อง อดีตเจ้าของบ้านต้องขายทิ้งเพื่อชดใช้หนี้ ทางศาลอนุมัติเป็นสิ่งปลูกสร้างนำไปประมูลขายในขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองทันที เป็นโอกาสสำคัญที่ผู้จะซื้อสามารถครอบครองไว้ได้

ซื้อบ้านมือสองจากนายหน้า

การใช้บริการนายหน้าดำเนินขั้นตอนการซื้อบ้านมือ 2 ผู้จะซื้อสามารถบอกความต้องการให้พวกเขาค้นหาประเภทบ้านที่สนใจ ทำเลที่ตั้ง ตามราคาที่กำหนดไว้ เพื่อให้นายหน้าจัดหาบ้านที่ตรงกับความต้องการของเรามาเสนอได้ เพราะการว่าจ้างตัวแทนหาบ้าน ช่วยลดต้นทุนเวลาในการหาบ้าน และการจัดเตรียมเอกสารขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองไปได้เยอะ The Best Property ก็เป็นบริษัทนายหน้าที่จัดหาบ้านมือสองพร้อมทั้งบริการเดินสินเชื่อให้ลูกค้าครบทุกขั้นตอนจนถึงวันโอนนกรรมสิทธิ์ หมดหวงเรื่องปัญหาไปได้เลย

4. เลือกทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และประเภทของบ้าน

สิ่งสำคัญการเลือกซื้อประเภทบ้านมือสอง คือ การเลือกทำเลที่ตั้ง ประวัติของตัวบ้าน และสภาพแวดล้อมที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์กับตนเองมากที่สุด เมื่อเลือกบ้านมือสองในใจไว้แล้ว ผู้จะซื้อควรเลือกบ้านมือสองสำรองไว้ 3-4 โครงการในการประกอบการตัดสินใจไว้ เพื่อทำการเปรียบเทียบตลาดราคาบ้านให้ได้คุ้มที่สุด

5. เลือกโครงการที่สนใจ และติดต่อขอดูบ้าน

เมื่อเลือกบ้านมือสองแต่ละโครงการที่ชอบเสร็จเรียบร้อย ให้ผู้จะซื้อทำการติดต่อกับผู้จะขายหรือนายหน้าขายบ้านในการดำเนินขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง โดยผู้จะซื้อสามารถสอบถามข้อมูลด้วยการสำรวจพื้นที่ตัวบ้าน การเจรจาต่อรองราคา รวมถึงการเขียนเอกสารทำข้อตกลงจ่ายค่าธรรมเนียมทั้งสองฝ่าย

6. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ เอกสารจดทะเบียนและเงื่อนไขต่างๆ

เมื่อผู้จะซื้อกับผู้จะขายตกลงข้อกำหนดที่ทำสัญญาเสร็จเรียบร้อย ให้ผู้จะซื้อตรวจเช็คแบบฟอร์มขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองอย่างละเอียด โดยส่วนของข้อมูลที่ควรตรวจสอบมากที่สุด ได้แก่ 

• โฉนดที่ดิน
• หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์บ้าน อาคารชุด
• เอกสารที่ดินส่วนบุคคล (หากเจ้าของบ้านปลูกที่อยู่อาศัยบนพื้นที่ส่วนตัว)
• บัตรประชาชนผู้จะขาย

หากตรวจเช็คเอกสารเรียบร้อยไม่มีเนื้อหาไหนติดขัด ผู้จะซื้อสามารถดำเนินการตรวจเช็คข้อมูลทางกฎหมายในหัวข้อถัดไป

7. ตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมาย

ผู้จะซื้อต้องตรวจสอบพื้นที่ดินของผู้จะขายให้แน่ใจว่า บ้านมือสองอยู่ในอาณาเขตเสี่ยงการเวนคืนที่ดินคือหรือไม่ โดยพื้นที่ที่ถูกเวนคืน จะอยู่ในทรัพย์สินในเครือข่ายของรัฐ รัฐวิสาหกิจ กรมทางหลวง และถนนสายใหม่ๆ หากเข้าข่ายให้ยกเลิกขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองแล้วดำเนินหาบ้านมือสองหลังใหม่ที่ไม่เป็นพื้นที่การเวนคืนจะสะดวกกว่า  นอกจากนี้ หากผู้จะซื้อมีความสนใจซื้อบ้านมือสองในประเภทคอนโดมิเนียม ให้ตรวจสอบข้อมูลเอกสารจดทะเบียนอาคารชุด ค่าบริการส่วนกลาง เช่น นิติบุคคล ค่าพื้นที่สาธารณะร่วมกับลูกบ้าน ของผู้จะขายมีประวัติค้างชำระหรือไม่ หากมีให้ดำเนินขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลก่อนดำเนินขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองถัดไป

8. ทำสัญญาและตรวจสอบสัญญาการซื้อขาย

ในขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง ต้องทำสัญญาการซื้อขาย และก่อนการทำสัญญาซื้อขายต้องตรวจสอบรายละเอียดของสัญญาให้ชัดเจน เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้ง ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้ ค่าอากรแสตมป์/ธุรกิจเฉพาะ และค่ามัดจำ ผู้จะซื้อต้องชำระเงินค่ามัดจำอย่างน้อย 3% ของราคาขาย ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย และทางผู้จะขายต้องทำสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมบัตรประชาชนของผู้ขายให้กับผู้จะซื้อ เพื่อใช้เป็นเอกสารในการยื่นขอสินเชื่อกู้บ้านกับสถาบันธนาคารต่อไป

9. ยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร

การกู้ซื้อบ้านมือสอง ขั้นตอนการยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร ผู้กู้ต้องหาข้อมูลเองหรือปรึกษากับสถาบันการเงินแต่ละที่ว่ารายได้ของตัวเองผ่านเงื่อนไขของสถาบันการเงินที่ไหนบ้าง เพื่อที่จะได้ยื่นกู้ให้ตรงกับความสามารถของผู้กู้และผ่านเกณฑ์ของธนาคารได้ แต่หากผู้กู้ใช้บริการนายหน้าที่มีประสบการณ์ก็จะประเมินวงเงินกู้คร่าวๆ ให้กับผู้กู้ได้เลย รวมถึงแนะนำว่าควรจะไปสถาบันไหนได้บ้างทำให้ผู้กู้ไม่เสียเวลา ไม่เสียประวัติในการยื่นหลายที่ และแต่ละสถาบันการเงินจะให้วงเงินกู้สูงสุดสำหรับการซื้อบ้านมือสองอยู่ที่ 90-100% ขึ้นอยู่กับความสามารถศักยภาพของผู้กู้ และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

10. นัดโอนบ้าน โดยไปยังกรมที่ดิน

ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง ขั้นตอนท้ายสุด ผู้ซื้อกับผู้ขายจะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกันที่สำนักงานกรมที่ดินของที่ดินแปลงนั้นๆ และจะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆ ที่ตกลงกันไว้ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเปลี่ยนสถานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จากชื่อผู้ขายเป็นชื่อผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ถ้าผู้ซื้อกู้สินเชื่อกับสถาบันการเงิน เจ้าหน้าที่จะสำเนาเอกสารโฉนดที่ดินให้ผู้ซื้อเก็บไว้เป็นหลักฐาน ส่วนโฉนดฉบับจริงจะเก็บไว้ที่สถาบันการเงินและสำนักงานกรมที่ดินฝ่ายละฉบับ  ใครที่กำลังมองหานายหน้าที่มีความรู้เกี่ยวกับการหาแหล่งรวมประกาศซื้อ-ขายโครงการบ้านมือสอง บนทำเลศักยภาพ ไม่ว่าจะเป็นบ้านประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินทุกหลัง ในราคาที่จับต้องได้ สามารถใช้บริการนายหน้าขายบ้าน The Best Property ผู้นำด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท รวมทรัพย์สินสิ่งปลูกสร้างที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ทุกการอยู่อาศัย ให้คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญช่วยประเมินตรวจสอบคุณภาพบ้าน